Não caia no Golpe do Terreno
Corretores mal intencionados. Sim, eles existem! Já aconteceu com muitos dos meus possíveis clientes e eu não gostaria que acontecesse com você!
Tem um pessoal vendendo loteamento que, de verdade, não tem o mínimo interesse que você construa! Eles vem com um papo de que há um incentivo à construção, mas que no final das contas é tudo balela! Balela pois a intenção deles é vender um terreno com uma parcelinha que atualmente cabe no seu bolso, te cobrar um condomínio pelo uso do clube, mas ao final, vamos ser sinceros, a conta não fecha!
Como assim não fecha? Não fecha, pois se você já foi comprar um terreno parcelado, provavelmente é igual a 90% dos brasileiros, ou seja, não tem dinheiro para pagar a vista pelo terreno. E vai ficar pagando eternamente por um terreno, sem ter condições de construir nele, pois todos os seus recursos economizados estão indo para um terreno. Não tem esta de colocar uma barraca de Camping para usufruir da Infra do Clube!
Aí você descobre que o condomínio tem um padrão de casas. Que bom, isso significa que você e seus vizinhos terão de mater um padrão. Na maioria das vezes, este padrão é algo em torno de 1/3 do terreno, isto exatamente para que as pessoas não construam apenas uma edícula no empreendimento, para depois iniciar a construção. O corretor te vende uma série de vantagens em ter um terreno grande e você sonha em ter uma mini chácara para esfregar na cara do cunhado, mas não vai ser bem assim! Se ele te em empurrar um terreno com 800 m², você vai ter de contruir 266,67 m². Sabe quanto custo o preço médio da construção de uma casa deste tamanho? Vamos fazer uma conta pelo CUB atual, e te digo que para este tamanho de casa, o custo será maior, mas pelo CUB de FEV-21 = R$ 1.554,40 x 266,67 = R$ 414.511,85. Puxa, mas eu comprei o terreno em "x" parcelas de R$ 1.000,00 e ainda falta um monte para pagar! Pois é, você caiu no que estou chamando de "Golpe do Terreno". Você vai demorar anos para pagar o terreno, sem usufruir do seu sonho!
Qual a minha alternativa? Sua alternativa está na Caixa Econômica Federal, em um processo que se chama: Aquisição de Terreno e Construção. Resumidamente, a Caixa vai comprar o terreno para você e financiar a construção, tudo no mesmo financiamento. E você só começa a pagar pelo financiamento após a conclusão do imóvel. Qual é a grande vantagem aqui: você começa a usufruir do seu sonho agora! E seu eu não puder pagar? Você tem um imóvel pronto que pode vender! Isso é incentivar a construção!
Como eu sei que o terreno em um condomínio é financiável pela Caixa? Se tiver escritura individualizada é financiável! O que acontece com muitas loteadoras é que para o início do empreendimento a loteadora, para economizar custos, apenas trabalha com a matrícula mãe do terreno, ou seja, da matrícula do terreno como um todo. E ela só individualiza a matrícula após a quitação do terreno. O que ela ter fornece não é uma escritura do terreno. É um contrato de compra e venda do imóvel! Pessoas vem me procurar acreditando que tem um terreno, mas não tem! A escritura do terreno não está em seu nome, e somente a escritura é válida para determinar a posse do terreno!
Não estando em meu nome, a Caixa financia? Não. Imagina que ela, ou qualquer outro banco, vai financiar uma construção para o cliente dela em um terreno de terceiro. Como o banco fica se as coisas derem errado? Ou seja, ela vai ter a construção do Zé, no terreno do Mané. Então não funciona.
Então quais são as dicas para eu saber se compro ou não um terreno:
Verifique se a escritura dele é individualizada. Precisa ser para que você o passe para o seu nome através do processo de financiamento;
Verifique se a sua capacidade de renda comporta os custos de terreno + construção. Não pense apenas no terreno e a construção para um futuro distante, pense em construir já;
Verifique a questão de área mínima de construção.
Eu já comprei o terreno, infelizmente nas condições acima, e gostaria de saber se consigo financiamento para construir:
Se o seu financiamento for direto com a Loteadora ou Construtora não terá tanto problema. Basta você mencionar que quer quitar o contrato. A Caixa quitará o valor faltante e passará o terreno para o seu nome financiando a contrução;
Se o financiamento do terreno for bancário, através de outro banco que não seja a Caixa Econômica Federal, neste caso, não haverá transferência de financiamento. Recomendo fortemente a venda do terreno e compra de outro com melhores condições.